Wwft-compliance voor makelaars en taxateurs
Vastgoed is de klassieke eindbestemming van crimineel vermogen, en u staat als bemiddelaar precies op het punt waar dat geld binnenkomt. Wij richten uw cliëntenonderzoek, meldproces en dossiervorming zo in dat ze een controle van Bureau Toezicht Wwft doorstaan zonder uw praktijk te verlammen.
Als u bemiddelt bij de koop, verkoop of duurdere verhuur van onroerend goed bent u een Wwft-instelling, en uw cliëntenonderzoek strekt zich uit tot beide partijen bij de transactie — niet alleen tot uw eigen opdrachtgever. Dat volgt uit artikel 3, twaalfde lid, Wwft, dat de wederpartij van uw cliënt uitdrukkelijk als cliënt aanmerkt. Taxateurs vallen ook onder de wet, maar met een andere set verplichtingen: wel melden, geen cliëntenonderzoek. Het toezicht wordt uitgeoefend door Bureau Toezicht Wwft, onderdeel van de Belastingdienst.
Wanneer uw kantoor onder de Wwft valt
De Wwft wijst niet 'de makelaar' aan als instelling, maar een aantal activiteiten. Dat onderscheid telt: een kantoor dat bemiddelt, taxeert en soms voor eigen rekening koopt, heeft op die drie sporen verschillende verplichtingen. Wie het cliëntenonderzoek voor de hele onderneming gelijkschakelt, doet in de ene rol te veel en in de andere te weinig.
| Wat u doet | Grondslag | Wat er dan geldt |
|---|---|---|
| Bemiddelen bij koop en verkoop van onroerende zaken | Artikel 1a, vierde lid, onderdeel h, Wwft | Cliëntenonderzoek (artikel 3), risicobeoordeling (artikel 2b), meldplicht (artikel 16), bewaarplicht (artikel 33), opleiding (artikel 35) |
| Bemiddelen bij huur en verhuur | Artikel 1a, vierde lid, onderdeel h, Wwft | Dezelfde verplichtingen, maar alleen bij een maandhuur van € 10.000 of meer |
| Taxeren van onroerende zaken en van rechten daarop | Artikel 1a, vierde lid, onderdeel m, Wwft | Wél meldplicht (artikel 16), géén cliëntenonderzoek: artikel 3, negende lid, zondert taxateurs uit |
| Zelf kopen of verkopen voor eigen rekening | Artikel 1a, vierde lid, onderdeel i, Wwft | U bent dan handelaar in goederen, met het contantverbod van artikel 1f erbij |
Twee dingen vallen op. Huurbemiddeling onder € 10.000 per maand is geen Wwft-activiteit, maar sanctieregels gelden er wel: die werken rechtstreeks en kennen geen drempel. En de taxateur is een instelling met een halve set verplichtingen — geen cliëntenonderzoek, wel een meldplicht, waarbij hij verstrekt wat hij heeft plus een beschrijving van het object (artikel 16, derde lid).
Het toezicht ligt formeel bij de minister van Financiën (artikel 1d, tweede lid, onderdeel e, Wwft) en wordt uitgevoerd door Bureau Toezicht Wwft, onderdeel van de Belastingdienst.
Uw cliëntenonderzoek gaat over koper én verkoper
Hier schieten de meeste makelaarsdossiers tekort, en het staat niet in een richtsnoer maar in de wet zelf. Artikel 3, twaalfde lid, Wwft bepaalt dat voor een tussenpersoon als bedoeld in artikel 1a, vierde lid, onderdeel h, onder 'cliënt' mede wordt verstaan: de wederpartij van de cliënt bij de door uw bemiddeling gesloten overeenkomst.
Werkt u voor de verkoper, dan onderzoekt u dus ook de koper, en omgekeerd. Beide partijen even diep uitvragen hoeft niet — het onderzoek is risicogebaseerd (artikel 3, zevende lid) — maar van beide stelt u de identiteit vast en verifieert u die, en bij rechtspersonen de uiteindelijk belanghebbende. Het moment ligt vast: verificatie vóórdat de zakelijke relatie wordt aangegaan of de transactie wordt uitgevoerd (artikel 4, eerste lid).
In de praktijk komt de wederpartij pas in beeld ná de onderhandeling. Daar gaat het mis: de koopovereenkomst ligt er, iedereen wil door, en het onderzoek verdwijnt in de drukte. De oplossing is procedureel — koppel het onderzoek naar de wederpartij aan het opstellen van de koopovereenkomst, niet aan de sleuteloverdracht.
Waarom de notaris uw plicht niet overneemt
Het hardnekkigste misverstand in deze sector: de notaris doet toch al cliëntenonderzoek, dus dan is het geregeld. Dat klopt niet, om drie redenen.
De notaris is een zelfstandige instelling onder artikel 1a, vierde lid, onderdeel d, Wwft, met een eigen onderzoeks- en meldplicht. Nergens staat dat zijn onderzoek dat van de makelaar vervangt. Artikel 5 staat toe dat u zich verlaat op onderzoek van bepaalde andere instellingen, maar onderdeel c eist dat u zélf over alle identificatie- en verificatiegegevens beschikt, en artikel 33 dat u die vijf jaar opvraagbaar bewaart. Een verwijzing naar het notarisdossier is geen dossier.
Daarnaast klopt de volgorde niet. U handelt maanden vóór de notaris: bezichtiging, onderhandeling, koopovereenkomst. Onderzoek bij het transport voldoet nooit aan uw eigen plicht om vóóraf te verifiëren.
En u ziet dingen die de notaris nooit ziet. De koper die niet in het huis geïnteresseerd lijkt. De verkoper die geen tegenbod doet. Het verhaal over de herkomst van het geld dat drie keer verandert. Die waarnemingen zijn de kern van uw poortwachtersrol, en ze staan in geen enkele akte.
Risicosignalen in de vastgoedpraktijk
Vastgoed is de klassieke integratiefase van witwassen: geld dat het financiële stelsel al is gepasseerd, krijgt een legitiem ogende bestemming met een verhandelbaar object en een openbaar register erachter. De signalen hieronder zijn geen afvinklijst, maar waarnemingen die om vastlegging en een afweging vragen.
| Signaal | Waarom het opvalt | Wat u doet |
|---|---|---|
| Aankoop zonder financiering die het beeld van de koper niet verklaart | Herkomst van de middelen blijft buiten beeld; geen bank kijkt mee | Vraag naar de herkomst van het vermogen en leg antwoord én onderbouwing vast; blijft die uit, weeg dan artikel 16 |
| ABC-transactie: hetzelfde object binnen korte tijd twee keer geleverd, met een prijssprong | Prijsverschil zonder waardetoevoeging kan crimineel vermogen witten of hypotheekfraude maskeren | Leg beide transacties, data en prijzen vast en toets of er een verklaring is; zo niet, dan meldt u |
| Koopsom die duidelijk afwijkt van uw eigen waardeoordeel, naar boven of naar beneden | Over- en onderwaardering zijn beide manieren om waarde te verplaatsen buiten het zicht | Onderbouw uw waardeoordeel schriftelijk en bewaar dat, ook als de transactie doorgaat |
| Een partij die handelt op volmacht van iemand die u nooit spreekt | De werkelijke belanghebbende blijft buiten beeld | Identificeer en verifieer de volmachtgever, niet alleen de gevolmachtigde |
| Contante betaling van de courtage, de waarborgsom of een deel van de koopsom | Vanaf € 10.000 een objectieve indicator: uw eigen oordeel doet er niet toe | Onverwijld melden bij FIU-Nederland |
| Rechtspersoon zonder aantoonbare activiteit, kort voor de transactie opgericht | Klassiek doorstroomvehikel: de structuur dient de transactie, niet andersom | Stel de uiteindelijk belanghebbende en het doel van de transactie vast, en verzwaar het onderzoek |
| Een verkoper die nauwelijks in de prijs geïnteresseerd is, of een koper die niet onderhandelt | Het gaat om de transactie zelf, niet om het rendement | Leg de waarneming vast met datum; losse signalen tellen pas als ze in het dossier staan |
Eén signaal is zelden een melding. Maar een signaal dat u niet vastlegt, is achteraf niet te reconstrueren — en dát rekent een toezichthouder u aan, ook als de transactie in orde blijkt.
Contant geld en de grenzen die er wél en niet zijn
Over contant geld bestaat verwarring, omdat er meerdere bedragen circuleren die op verschillende dingen slaan. Dit zijn de grenzen die voor uw kantoor gelden.
| Situatie | Grens | Grondslag | Gevolg |
|---|---|---|---|
| Betaling aan of via uw kantoor in contanten, met cheques aan toonder of een prepaid card | € 10.000 of meer | Uitvoeringsbesluit Wwft 2018, bijlage 1, tabel 2 (tussenpersoon onroerende zaken) | Objectieve indicator: onverwijld melden bij FIU-Nederland (artikel 16) |
| Hetzelfde bij een taxatieopdracht | € 10.000 of meer | Uitvoeringsbesluit Wwft 2018, bijlage 1, tabel 2 (taxateur) | Objectieve indicator: melden |
| Elke transactie waarvan u vermoedt dat zij met witwassen of terrorismefinanciering te maken heeft | Geen bedrag | Subjectieve indicator, zelfde bijlage | Melden, ongeacht de omvang |
| Incidentele transactie zonder zakelijke relatie | € 15.000 of meer | Artikel 3, vijfde lid, onderdeel b, Wwft | Cliëntenonderzoek verplicht |
| Contante betaling van goederen door een handelaar | € 3.000 of meer verboden | Artikel 1f Wwft | Geldt voor handelaren in goederen, niet voor u als bemiddelaar — wél zodra u zelf koopt of verkoopt |
Een objectieve indicator vraagt geen oordeel: zodra het bedrag wordt gehaald, meldt u. Dat een cliënt een goede verklaring heeft, is geen reden om te wachten — het is informatie die u in de melding meegeeft.
Buitenlandse kopers, rechtspersonen en structuren
Een buitenlandse koper is op zichzelf geen risico. Bepalend is de combinatie: hoe ver staat de uiteindelijk belanghebbende van de transactie af, hoe transparant is het land van herkomst, en valt te verklaren waarom juist deze partij juist dit object koopt.
Bij een rechtspersoon als cliënt of wederpartij verlangt artikel 3, tweede lid, onderdeel b, Wwft dat u de uiteindelijk belanghebbende identificeert, redelijke maatregelen neemt om diens identiteit te verifiëren en inzicht krijgt in de eigendoms- en zeggenschapsstructuur. Bij een nieuwe zakelijke relatie beschikt u bovendien over een bewijs van inschrijving in het handelsregister en stelt u vast of de uiteindelijk belanghebbenden daar zijn opgenomen (artikel 4, tweede lid). Artikel 3, vijftiende lid, voegt toe dat u zich daar niet uitsluitend op mag verlaten: het register is een startpunt, geen bewijs.
- Buitenlandse rechtsvorm: vraag oprichtingsdocumenten en een recent uittreksel op, en laat u uitleggen wie bevoegd is te tekenen.
- Meerdere lagen boven de koper: werk door tot de natuurlijke persoon, en leg vast waar u op vastliep als dat niet lukt.
- Land met verhoogd risico: artikel 3, vijfde lid, onderdeel f, verplicht tot cliëntenonderzoek zodra het land van vestiging of woonplaats dat meebrengt.
- Politiek prominente personen: stel vast of koper, verkoper of uiteindelijk belanghebbende een PEP is, en verzwaar dan het onderzoek naar de herkomst van het vermogen.
- Sancties: screen beide partijen en hun uiteindelijk belanghebbenden tegen de geldende sanctielijsten; anders dan de Wwft kent dat geen drempel en geen risicoafweging.
Een controle, en het minimum voor een klein kantoor
Veel makelaars- en taxatiekantoren zijn klein en hebben geen aparte compliancefunctie. Dat is geen probleem: de wet schaalt mee. Artikel 2b, eerste lid, verlangt maatregelen die in verhouding staan tot aard en omvang van de instelling, en artikel 2c stelt die eis aan uw beleid en procedures. Wat níet meeschaalt, is of u kunt laten zien wat u hebt gedaan. Bij een controle wordt in de regel opgevraagd:
- De risicobeoordeling van uw kantoor, vastgelegd en actueel gehouden (artikel 2b).
- Uw beleid, procedures en werkinstructies, goedgekeurd door de dagelijks beleidsbepalers (artikel 2c).
- Een steekproef uit uw dossiers, met het onderzoek naar beide partijen erin (artikel 3).
- De vastlegging rond uiteindelijk belanghebbenden, inclusief de maatregelen die u nam en waar u op vastliep.
- Uw meldingen aan FIU-Nederland, en de onderbouwing van gevallen waarin u níet meldde (artikel 16).
- Bewijs van periodieke opleiding (artikel 35): deelnemerslijst, programma, datum.
- Op verzoek een verklaring omtrent het gedrag van de personen die het beleid bepalen (artikel 35a).
- Wie is aangewezen als verantwoordelijke beleidsbepaler voor naleving (artikel 2d).
Voor een kantoor van vijf tot twintig mensen is dit in de praktijk het snelste pad naar een raamwerk dat standhoudt.
- Maak de risicobeoordeling. Vier tot zes pagina's volstaan: cliëntsoorten, prijssegmenten, regio, buitenlandse partijen, huurbemiddeling, en per risico de maatregel die u ertegenover zet.
- Wijs één verantwoordelijke aan. Iemand uit de dagelijkse leiding, met naam vastgelegd. Dat is geen fulltime compliancefunctie, wel een aanspreekpunt.
- Bouw het onderzoek in uw dossierproces in. Eén formulier voor opdrachtgever én wederpartij, met verplichte velden voor identiteit, verificatie, UBO, doel en herkomst van middelen.
- Maak een vaste plek voor waarnemingen. Eén dossierveld waarin de behandelaar opmerkelijke dingen noteert met datum. Zonder dat veld verdwijnen signalen in hoofden.
- Regel het meldpad. Wie beoordeelt, wie meldt bij FIU-Nederland, en hoe u de overweging vastlegt als u níet meldt.
- Train jaarlijks. Een dagdeel met eigen casuïstiek is effectiever dan een e-learning, en levert meteen het bewijs voor artikel 35.
- Toets uzelf jaarlijks. Trek vijf dossiers en beoordeel ze alsof u de toezichthouder bent. Wat u zelf vindt, hoeft niemand u te vertellen.
Wat er verandert vanaf 10 juli 2027
Vanaf 10 juli 2027 is Verordening (EU) 2024/1624 — de AMLR — rechtstreeks van toepassing. Een verordening werkt zonder nationale omzetting, waardoor de Wwft als bron van de kernregels grotendeels plaatsmaakt voor één Europese set: minder nationale eigenaardigheden, meer detaillering vanuit Europa.
| Onderwerp | Nu (Wwft) | Vanaf 10 juli 2027 (AMLR) |
|---|---|---|
| Grondslag | Nederlandse wet, met eigen keuzes bij omzetting | Rechtstreeks werkende verordening, met technische standaarden van de Europese antiwitwasautoriteit AMLA |
| Reikwijdte vastgoed | Bemiddeling bij koop, verkoop en huur vanaf € 10.000 huur per maand | Makelaars en andere vastgoedprofessionals als tussenpersoon, huur eveneens vanaf € 10.000 per maand (artikel 3) |
| Contant geld | Verbod van € 3.000 voor handelaren; meldindicator vanaf € 10.000 voor bemiddelaars | EU-grens: wie beroepsmatig goederen of diensten levert, mag hoogstens € 10.000 contant ontvangen of betalen (artikel 80); lidstaten mogen lager gaan |
| Cliëntenonderzoek | Open normen, ingevuld door leidraden per sector | Uitgeschreven identificatiegegevens per type cliënt, minder ruimte voor eigen interpretatie |
Of de Nederlandse constructie waarbij de wederpartij als cliënt geldt (artikel 3, twaalfde lid, Wwft) in deze vorm terugkeert, is nog niet uitgekristalliseerd. Wat u daar nu inricht, is hoe dan ook niet voor niets: onderzoek naar beide partijen is de kern van het vastgoedtoezicht.
Ons advies is nuchter: bouw niet nu al op een verordening die pas over jaren geldt, maar schrijf vernieuwing die u tóch doet — een nieuw dossierproces, een herziene risicobeoordeling — meteen tegen de AMLR. Dat scheelt een tweede verbouwing.
Loopt er al een controle of uitvraag?
Dan telt de doorlooptijd. Bel ons rechtstreeks — u krijgt Mitchell of Tarik aan de lijn, geen tussenpersoon, en binnen het gesprek weet u of en hoe wij kunnen helpen.
Veelgestelde vragen
Valt huurbemiddeling onder de Wwft?
Alleen boven een drempel. Artikel 1a, vierde lid, onderdeel h, Wwft brengt bemiddeling bij huur en verhuur onder de wet voor zover de maandelijkse huurprijs 10.000 euro of meer bedraagt. Blijft de huur daaronder, dan gelden de Wwft-verplichtingen niet voor die opdracht. Sanctieregels gelden wel: EU-sanctieverordeningen werken rechtstreeks en kennen geen drempelbedrag.
Moet ik ook onderzoek doen naar de koper als ik voor de verkoper werk?
Ja. Artikel 3, twaalfde lid, Wwft bepaalt dat voor een bemiddelaar bij onroerende zaken onder cliënt mede wordt verstaan de wederpartij van de cliënt bij de door uw bemiddeling gesloten overeenkomst. U stelt dus van beide partijen de identiteit vast en verifieert die, en bij rechtspersonen ook de uiteindelijk belanghebbende. Hoe diep het onderzoek gaat, mag u risicogebaseerd bepalen.
De notaris doet toch al cliëntenonderzoek?
De notaris is een zelfstandige Wwft-instelling met een eigen onderzoeks- en meldplicht, en die neemt de uwe niet over. Artikel 5 staat toe dat u zich verlaat op onderzoek van bepaalde andere instellingen, maar u moet dan zelf over alle identificatie- en verificatiegegevens beschikken en die op grond van artikel 33 vijf jaar bewaren. Bovendien handelt u maanden voor het transport, terwijl artikel 4 verificatie vooraf verlangt.
Wanneer moet ik een contante betaling melden?
Zodra een bedrag van 10.000 euro of meer aan of door tussenkomst van uw kantoor wordt betaald in contanten, met cheques aan toonder, een prepaid card of een soortgelijk betaalmiddel. Dat is een objectieve indicator uit bijlage 1 van het Uitvoeringsbesluit Wwft 2018 en vraagt geen eigen oordeel: u meldt onverwijld bij FIU-Nederland, ook als de cliënt een sluitende verklaring heeft.
Gelden voor taxateurs andere regels dan voor makelaars?
Ja. Taxateurs van onroerende zaken zijn instelling op grond van artikel 1a, vierde lid, onderdeel m, Wwft, maar artikel 3, negende lid, zondert hen uit van het cliëntenonderzoek. Wat wel geldt, is de meldplicht van artikel 16: bij een melding verstrekt de taxateur de gegevens waarover hij beschikt, aangevuld met een beschrijving van de onroerende zaak.
Wat vraagt Bureau Toezicht Wwft op bij een controle?
In de regel de risicobeoordeling van uw kantoor uit artikel 2b, uw beleid en procedures uit artikel 2c, een steekproef uit uw dossiers waarin het onderzoek naar beide partijen zichtbaar is, uw meldingen aan FIU-Nederland met de onderbouwing van niet-melden, en het opleidingsbewijs uit artikel 35. Op verzoek verstrekt u ook een verklaring omtrent het gedrag van uw beleidsbepalers, op grond van artikel 35a.
Wij zijn een klein kantoor zonder compliance officer. Moet dat anders?
Niet per se. Artikel 2b en artikel 2c verlangen uitdrukkelijk maatregelen die in verhouding staan tot de aard en de omvang van uw instelling, dus een aparte compliancefunctie is voor een klein kantoor geen wettelijke eis. Wat wel moet: één aangewezen verantwoordelijke beleidsbepaler op grond van artikel 2d, en vastlegging waarmee u achteraf kunt laten zien wat u hebt gedaan en waarom.
Bronnen
- Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft)
- Uitvoeringsbesluit Wwft 2018, met de indicatorenlijst
- UBO-register, Kamer van Koophandel
- FIU-Nederland: melden van ongebruikelijke transacties
- Verordening (EU) 2024/1624 (AMLR)
Verder lezen
Zo ziet zo'n traject eruit
Wilt u weten of uw dossiers standhouden? Wij trekken een steekproef uit uw eigen praktijk en beoordelen die zoals een toezichthouder dat zou doen, met een concreet herstelplan als daar aanleiding voor is. Plan een gesprek van dertig minuten — kosteloos en zonder voorbereiding.